POLIS – CIVITAS

Inicio »

Instrumentos de Gestión urbana

Percy Acuña Vigil

Pensamiento sobre la ontología de la ciudad

En esta bitácora comparto mis reflexiones y otras informaciones que reflexionan sobre la ciudad como la concreción del juego del poder.

Blog Stats

  • 188,376 hits

Enter your email address to follow this blog and receive notifications of new posts by email.

Únete a otros 405 seguidores

Registrado en:

Peru Blogs

 

:

Instrumentos de Gestión urbana

Percy Kerlin vn1

Teoría

Revisión de los instrumentos de Gestión urbana en América Latina.

 En el Perú los instrumentos de gestión del D. U. el Impuesto Predial, y el Impuesto a la Alcabala, se empiezan a aplicar a partir de 1960. Con la Reforma tributaria de 1980-81 se plantea la Contribución de mejoras, la cual recién en 1985 se reglamenta. Sin embargo en 1993 fue derogada. Posteriormente se establece una Contribución Especial de Obras Públicas y los Derechos Adicionales de Edificación Transferibles. Estos instrumentos son los que conforman el marco Legal y Jurídico que norma el Desarrollo Urbano.

La propia naturaleza del urbanismo genera inequidades porque una norma o un proyecto del POT puede beneficiar a unos más que a otros, o afectar drásticamente a unos cuantos ciudadanos para lograr un beneficio colectivo a una comunidad más extensa. Dichas situaciones deben ser resueltas por un principio constitucional (equidad), y para ello, el POT y la Ley de Ordenamiento Territorial ( Ley 388 de 1997, Colombia ) han ilustrado unas formas útiles para que el Distrito diseñe y reglamente algunos instrumentos que garanticen esa distribución de cargas y beneficios para que todos los participantes del proyecto urbano ganen por igual.  

Mientras la ciudad no desarrolle e implemente los instrumentos y procedimientos de gestión, con una institucionalidad fuerte, suficiente e idónea para cumplir con el principio de igualdad, seguirá siendo muy complejo el desarrollo de proyectos concertados bajo esquemas de cooperación público-privada.

1. ¿Qué es el Impuesto Predial?
Es el Impuesto cuya recaudación, administración y fiscalización corresponde a la Municipalidad Distrital donde se ubica el predio. La Municipalidad Metropolitana de Lima es la encargada de la recaudación, administración y fiscalización del Impuesto Predial de los inmuebles ubicados en el Cercado de Lima. Este tributo grava el valor de los predios urbanos y rústicos en base a su autovalúo El autovalúo se obtiene aplicando los aranceles y precios unitarios de construcción que formula el Consejo Nacional de Tasaciones y aprueba el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento todos los años.

2. ¿Quién Paga el impuesto Predial?
Son contribuyentes de este impuesto: Las personas naturales o jurídicas que al 1° de enero de cada año resultan propietarios de los predios gravados. En caso de transferir el predio, el comprador asumirá la condición de contribuyente a partir del 1° de enero del año siguiente de producida la transferencia. En caso de condóminos o copropietarios, ellos están en la obligación de comunicar a la Municipalidad de su distrito la parte proporcional del predio que les corresponde (% de propiedad); sin embargo, la Municipalidad puede exigir a cualquiera de ellos el pago total del Impuesto. En los casos en que la existencia del propietario no pueda ser determinada, se encuentran obligados al pago (en calidad de responsables) los poseedores o tenedores de los predios.

3. ¿Cómo se calcula el Impuesto Predial?

El impuesto se calcula aplicando al valor de autovalúo, del total de los predios del contribuyente ubicados en cada distrito, la siguiente escala progresiva acumulativa: Tramo de autovalúo Alícuota

Hasta 15 UIT 0.2%
Más de 15 UIT y hasta 60 UIT 0.6%
Más de 60 UIT 1.0%.

LEGISLACIÓN COLOMBIANA

LAS UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA

 “Como Unidad de Actuación Urbanística se entiende el área conformada por uno o varios inmuebles, explícitamente delimitada en las normas que desarrolla el Plan de Ordenamiento, que debe ser urbanizada o construida como una unidad de planeamiento con el objeto de promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas y facilitar la dotación con cargo a sus propietarios, de la infraestructura para el transporte, los servicios públicos domiciliarios y los equipamientos colectivos mediante reparto equitativo de las cargas y beneficios.

Las cargas correspondientes al desarrollo urbanístico que serán objeto del reparto entre los propietarios de inmuebles de una Unidad de Actuación incluirán entre otros componentes las cesiones y la realización de obras públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y teléfonos, así como las cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la dotación de los equipamientos comunitarios.

Las cargas correspondientes al costo de infraestructura vial principal y redes matrices de servicios públicos se distribuirán entre los propietarios de toda el área beneficiaria de las mismas y deberán ser recuperados mediante tarifas, contribución de valorización, participación en plusvalía, impuesto predial o cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y beneficios de las actuaciones. Artículo 39 de la Ley 388 de 1997

LOS FONDOS DE COMPENSACIÓN

“Como mecanismo para asegurar el reparto equitativo de las cargas y beneficios generados en el ordenamiento urbano, y para garantizar el pago de compensaciones en razón de cargas urbanísticas de conservación, las administraciones municipales y distritales podrán constituir fondos, los cuales podrán ser administrados mediante encargos fiduciarios.” Artículo 49 Ley 388 de 1997

 Como se ha explicado anteriormente la creación y operación de estos fondos es fundamental, no solamente para lo referido a la conservación, sino fundamentalmente para la construcción del espacio público. Estos Fondos son esenciales para el funcionamiento de un sistema de reparto equitativo de cargas y de beneficios. Este mecanismo está siendo implementado recientemente en la ciudad de Bogotá, por parte del IDU que posee la administración de dos de estos fondos; el de parques, similar al que se propone crear y el de parqueaderos, el cual no se incluye en esta propuesta puesto que éstos no se consideran cargas urbanísticas.

LOS BANCOS INMOBILIARIOS

“Los Bancos de Tierras a los que se refieren los artículos 70 y siguientes de la Ley 9ª de 1989 podrán optar por la denominación de Bancos Inmobiliarios y constituirse como establecimientos públicos, empresas comerciales e industriales del Estado o sociedades de economía mixta. Estas entidades, además de las funciones previstas en las referidas normas, podrán adicionalmente, administrar los inmuebles fiscales del correspondiente municipio o distrito” Artículo 118 Ley 388 de 1997.

Este instrumento tiene por principio intervenir el precio del suelo y anticiparse a la captura de plusvalías provenientes de las acciones y actuaciones urbanísticas del Estado, además pueden ser habilitados para canalizar y concentrar el pago de cargas urbanísticas producto de otros procesos (Títulos valores y el pago de Plusvalía), de manera que puedan convertir los pagos de cargas, en tierras urbanizables a nombre del municipio y colocar estas a precios más adecuados a las necesidades del colectivo y obviamente desarrollar proyectos.

 TRANSFERENCIA DE DERECHOS DE CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO.

“Los planes de ordenamiento o los planes parciales que los desarrollen podrán determinar los índices de edificabilidad relacionados con los inmuebles que formen parte de unidades de actuación o localizados en determinadas áreas o zonas del suelo urbano, para su convertibilidad en derechos de construcción y desarrollo”. Artículo 50 Ley 388 de 1997.

Dentro de las facultades extraordinarias conferidas al Presidente de la Republica se determina “La aplicación del tratamiento de conservación a una zona, predio o inmueble, limita los derechos de construcción y desarrollo. Para compensar esta limitación, se crean los derechos transferibles de construcción y desarrollo, equivalentes a la magnitud en que se ha limitado el desarrollo en una zona, predio o edificación en particular, en comparación con la magnitud de desarrollo que sin esta limitación podría obtenerse dentro de lo definido para la zona o subzona geo-económica homogénea por el Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen.”

MECANISMOS PARA INTERVENIR LA MORFOLOGÍA Y ESTRUCTURA PREDIAL

REAJUSTE DE SUELOS

Ley 9/89 artículos 25, 77 y 78

INTEGRACIÓN INMOBILIARIA

Ley 9/89 artículos 25, 77 y 78 /  Ley 388/97, artículos 45, 46 y 47

Instrumentos diseñados para propiciar la conformación de nuevas unidades prediales de mayor eficiencia y racionalidad económica, acorde con la estructura del modelo de ocupación del suelo propuesta desde un plan parcial o desde el mismo POT, tienen por objeto recomponer el tamaño de los predios, la estructura predial, redefinir la malla urbana y la correspondiente articulación con el resto de la ciudad. De manera que los propietarios puedan obtener el mayor y mejor aprovechamiento y la ciudad mejore la dotación y distribución de espacio público y de equipamientos, consiguiendo con ello cumplir con la función social de la propiedad.

LA COOPERACIÓN ENTRE PARTÍCIPES.

Ley 388/97, artículo 47

“Cuando para el desarrollo de una unidad de actuación urbanística no se requiera una nueva configuración predial de su superficie y las cargas y beneficios de su desarrollo puedan ser repartidos en forma equitativa entre sus propietarios, la ejecución podrá adelantarse a través de sistemas de cooperación entre los partícipes, siempre y cuando se garantice la cesión de los terrenos y el coste de las obras de urbanización correspondientes, de conformidad con lo definido en el plan parcial, todo lo cual requerirá la previa aprobación de las autoridades de planeación.

La distribución equitativa de las cargas y beneficios se podrá realizar mediante compensaciones en dinero, intensidades de uso en proporción a las cesiones y participación en las demás cargas o transferencias de derechos de desarrollo y construcción, según lo determine el plan parcial correspondiente

MECANISMOS PARA FACILITAR LA ADQUISICIÓN DE PREDIOS

ENAJENACIÓN VOLUNTARIA

Ley 9/89 artículos 9, 13, 14, 16, y 17 / Ley 388/97, artículos 58 a 62

ENAJENACIÓN FORZOSA

Ley 388/97, artículos 52 a 57

EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA

Ley 9/89, artículos 20, 21 a25

EXPROPIACIÓN POR VÍA JUDICIAL

Ley9/89, artículos 58, 60 a 62

REALIZACIÓN DE AVALÚOS

Decreto 1420/98

El desarrollo de proyectos de interés público en la ciudad dentro de la vigencia del POT, Acuerdo 62/99, ha hecho uso de las figuras de enajenación voluntaria y de expropiación por vía administrativa preferencialmente, sin que para ello se cuente con un procedimiento complementario al de la ley. Mediante la primera se adquirieron los predios de Pajarito, proceso en el cual la Administración hizo ofertas de compra con base en avalúos comerciales y se concretaron las negociaciones, hasta acumular el 80% del suelo bruto.

 MECANISMOS PARA DINAMIZAR SECTORES INACTIVOS

DECLARATORIA DE DESARROLLO PRIORITARIO

Ley 388/97, artículo 40

DERECHO DE PREFERENCIA

DESARROLLO PRIORITARIO DE UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA.

Los planes de ordenamiento y los instrumentos que los desarrollen podrán determinar el desarrollo o la construcción prioritaria de inmuebles que conformen unidades de actuación urbanística, de acuerdo con las prioridades previstas en los Planes de Ordenamiento Territorial. Artículo 40, Ley 388/97

INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN

RÉGIMEN FISCAL MUNICIPAL

Impuesto predial

Grava la propiedad inmobiliaria y no tiene destinación específica según la ley. Dependiendo de la metodología de la base gravable que determina el precio y de la tarifa, es posible o no que se capture alguna plusvalía. El impuesto recae sobre la propiedad raíz y el mayor valor incorpora otros factores que no provienen del efecto plusvalía. Cuando se actualizan los precios se hace por estrategias fiscales y no necesariamente por efectos de plusvalía.

 PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍA

“De conformidad con lo dispuesto por el artículo 82 de la Constitución Política, las acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones.

Esta participación se destinará a la defensa y fomento del interés común a través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como al mejoramiento del espacio público y, en general, de la calidad urbanística del territorio municipal o distrital.

 Los concejos municipales y distritales establecerán mediante Acuerdos de carácter general, las normas para la aplicación de la participación en la plusvalía en sus respectivos territorios.” Artículo 73 Ley 388 de 1997.

 La Participación en plusvalía como instrumento para la gestión urbana, desarrolla claramente el principio de reparto de cargas y de beneficios a nivel ciudad, desde todos los ámbitos que la compongan, esto siempre que atendiendo a los hechos generadores ésta se produzca.

¿Qué es la ‘plusvalía?

Es bien sabido que prácticamente todos los pisos, locales y demás inmuebles urbanos en España se revalorizan año tras año de manera constante. Así, desde que compramos o adquirimos por otro título un inmueble hasta que lo transmitimos de nuevo, con toda seguridad habrá aumentado su valor.

Por eso, si adquirimos un inmueble hace unos años con un valor de, por ejemplo, 90.000 € y ahora lo vendemos o transmitimos de nuevo por un valor de 150.000 €, habrá ‘aflorado una plusvalía’ de 60.000 €.

Pues bien, existe un impuesto que grava precisamente esa plusvalía, y que viene establecido por los Ayuntamientos, quienes se encargan íntegramente de su gestión.

Concretamente, el hecho imponible que grava el impuesto es la obtención de un incremento de valor experimentado por terrenos urbanos que se pone de manifiesto cuando se transmite por cualquier título (venta, herencia, donación… etc.) su propiedad o cualquier derecho real sobre el mismo.

Los sujetos pasivos del impuesto

Serán sujetos pasivos de este impuesto:

  • En el caso de transmisión de terrenos o constitución o transmisión de derechos reales “a título gratuito“(regalo o donación), el sujeto pasivo será el adquirente del terreno o la persona en cuyo favor se transmita el derecho real.
  • Si las operaciones anteriores se realizan a título no gratuito u”oneroso“, es decir, a cambio de dinero u otra cosa, el sujeto pasivo será el transmitente del terreno o la persona que constituye o transmite el derecho real.

Las partes pueden pactar cuál de ellas debe abonar el impuesto, pero son pactos que no afectan a la Administración por lo que, en el caso de que el impuesto no sea abonado, exigirá el pago al sujeto pasivo “oficial”, esto es, al adquirente (en operaciones a título gratuito) o el transmitente (en operaciones a título no gratuito).

Sin embargo, en los casos en los que el que transmite a título oneroso el bien o el derecho real es una persona sin residencia en España, el obligado a pagar el impuesto será siempre el adquirente.

La base imponible

Es el resultado de aplicar al valor que tenga el terreno cuando se genera el impuesto, un porcentaje fijado en cada caso por los Ayuntamientos.

Por su parte, el valor del terreno se calculará:

  • En las transmisiones de terrenos: Su valor coincidirá generalmente con el valor catastral del suelo que venga reflejado en el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
  • En la constitución y transmisión de derechos reales: Deberá tenerse en cuenta la valoración que se de a estos derechos de conformidad con las normas del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

El porcentaje a aplicar sobre el valor es el resultado de multiplicar el porcentaje establecido por el Ayuntamiento correspondiente por el número de años de permanencia del terreno objeto de transmisión.

La cuota del impuesto

El tipo de gravamen del impuesto es fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30 %. A continuación se calcula la cuota íntegra del impuesto, que es el resultado de aplicar el tipo de gravamen a la base imponible.
Por último se determina la cuota líquida del impuesto, que es el resultado de aplicar sobre la cuota íntegra la bonificación de hasta el 95 % que algunos ayuntamientos aplican a las transmisiones por causa de muerte a favor de los descendientes y otros familiares.

La liquidación del impuesto

El sujeto pasivo está obligado a presentar ante el Ayuntamiento del lugar en que se encuentre el inmueble, la declaración o impreso que determine la Ordenanza Fiscal, con todos los datos necesarios para que el Ayuntamiento practique la liquidación del impuesto.

Debe aportarse también la documentación en la que consten los actos o contratos que originan el nacimiento de la plusvalía.

El plazo para la presentación

Se cuenta a partir de la fecha en la que se produzca el devengo, esto es, a los 30 días si se trata de actos “intervivos” (compra, donación…) o 6 meses cuando se trate de actos “mortis causa”.

Estos 6 meses podrán prorrogarse hasta un año, previa solicitud.

El pago del Impuesto

Una vez practicada la liquidación por la Administración Municipal, ésta debe ser notificada íntegramente al sujeto pasivo, indicándose el importe a pagar, los recursos que pueden interponerse contra la misma, y el plazo para abonar su cuantía.

Las exenciones al pago del impuesto

Están exentas del pago de la plusvalía:

  • Las aportaciones de bienes y derechos que realice cada uno de los cónyuges en favor de la sociedad conyugal.
  • Las adjudicaciones que a su favor y en pago de las anteriores se realicen.
  • Las transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes, por ejemplo, con la liquidación del régimen económico matrimonial.
  • Las transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de sus hijos en cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación matrimonial o divorcio.
  • Las transmisiones de bienes que se encuentren dentro del perímetro delimitado como conjunto histórico-artístico, o hayan sido declarados individualmente de interés cultural, cuando sus propietarios o titulares de derechos reales acrediten que han realizado a su cargo obras de conservación o mejora en dichos inmuebles.
  • Los incrementos de valor cuando la obligación de satisfacer dicho impuesto recaiga sobre las personas o Entidades que vienen reguladas por la ley, y que a modo meramente enunciativo son las siguientes: El Estado, las Comunidades Autónomas y Entidades locales a las que pertenezca el municipio; el municipio de la imposición; las instituciones benéficas o benéfico-docentes; los titulares de concesiones administrativas revertibles respecto de los terrenos afectos a las mismas… etc.

 

Hechos generadores:

  • Incorporación de suelo rural a suelo de expansión o de rural a suburbano
  • Modificaciones al régimen de usos del suelo
  • Autorización de mayor aprovechamiento por índices de construcción o de ocupación
  • Por ejecución de Obras Públicas

LOS DERECHOS ADICIONALES DE CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO.

Una combinación de instrumentos entre la Plusvalía y los Títulos valor que representan derechos de construcción y desarrollo, reúne esta figura que permitiría pagar la contribución en estos derechos los cuales pueden ser usados en el mercado de los desarrollos nuevos que hayan sido determinados como áreas receptoras de derechos.

Lo anterior implica que las áreas receptoras no sólo deben recibir la transferencia de derechos por conservación, sino que también lo deben hacer para materializar estos Títulos valor derivados del pago de plusvalía, que pudiendo ser los mismos Títulos representativos, no se originan de la misma manera y por tanto no se deben confundir pues se trata de dos figuras que podrían compartir un mismo instrumento pero están respaldando dos formas de asumir cargas distintas y por separado.

 LA CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN POR BENEFICIO GENERAL Y LOCAL

Recupera el costo o la inversión en la construcción de obras públicas

La Contribución de Valorización junto con la Participación en Plusvalía constituye una de las más clara herramientas para establecer el reparto de cargas y de beneficios a nivel Metropolitano, de ciudad, zonal y de comuna, teniendo en cuenta que ésta, se deriva de la ejecución de una obra pública que posee impacto más allá de los polígonos de tratamiento soportada en el beneficio de los inmuebles. El Acuerdo 21 de 1994, Estatuto de la Contribución de Valorización de Medellín, desarrolla la Contribución Local de Valorización, que tiene como fundamento el mayor valor que se genera en los inmuebles por la ejecución de la obra pública.

LOS PAGARÉS Y BONOS DE REFORMA URBANA

“Las entidades públicas nacionales, departamentales, intendenciales, metropolitanas y municipales, el Distrito Especial de Bogotá y sus entidades descentralizadas que adquieran inmuebles por negociación voluntaria directa o expropiación en desarrollo de las disposiciones de la presente Ley, podrán pagar su valor o la indemnización en los términos del capitulo III de la presente ley, mediante la emisión de títulos de deuda pública, sin garantía de la Nación, denominados “Pagarés de reforma urbana”

.Artículo 99 Ley 9 de 1989

“El producido de los bonos de que trata el artículo anterior de la presente Ley, se destinará a la financiación del proyectos de remodelación urbana, reintegro y reajuste de tierras, construcción, mejoramiento y rehabilitación de viviendas de interés social, construcción, ampliación, reposición y mejoramiento de redes de acueducto y alcantarillado, infraestructura urbana, planteles educativos y puestos de salud, centros de acopio, plazas de mercado y ferias, mataderos, instalaciones recreativas y deportivas, tratamiento de basuras y saneamiento ambiental”.

Artículo 104 Ley 9 de 1989

 


Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

POLIS - CIVITAS

Bitácora de urbanismo y Planeamiento

EL BLOG DE JOSÉ FARIÑA

Bitácora de urbanismo y Planeamiento

Foucault News

Activity relating to the work of French thinker Michel Foucault (1926-1984)

POLIS - CIVITAS

Bitácora de urbanismo y Planeamiento

EL BLOG DE JOSÉ FARIÑA

Bitácora de urbanismo y Planeamiento

Foucault News

Activity relating to the work of French thinker Michel Foucault (1926-1984)

A %d blogueros les gusta esto: